Wohnen muss bezahlbar sein    

Zerleger und Dealer  

extradrei sprach mit Michail Nelken (58), Bezirkstadt für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung. Der gelernte Elektrosignalschlosser und studierte Philosoph promovierte 1987 und sorgt sich seit Jahren um steigende Mieten:  

Michail, haben Bezirk oder das Land Berlin überhaupt Möglichkeiten, Mieten zu begrenzen?

Ein Mietverhältnis ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Land und Kommune dürfen hier nicht eingreifen. Die Miethöhe ist prinzipiell frei aushandelbar. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt wenige Regeln für Wohnungsmietverhältnisse. Will man an den Regelungen zur „normalen“ Mieterhöhung (20 Prozent in 3 Jahren) oder zur Modernisierungsumlage 11 Prozent der anteiligen Modernisierungskosten pro Jahr etwas ändern, ist dies nur auf der Bundesebene möglich.  

Das heißt, Dir sind angesichts steigender Mieten im Bezirk die Hände gebunden?

Man kann auf die Mietentwicklung indirekt Einfluss nehmen, in dem man über baurechtliche Instrumente auf die Rahmenbedingungen des lokalen Wohnungsmarktes einwirkt und damit auf die Immobilienpreise und Verwertungsdynamik. Dafür bedarf es einer bundesrechtlichen Ermächtigung. Das ist der Hintergrund der Debatte um die Möglichkeit der Feststellung eines Wohnraummangels, auch nur für bestimmte Teile der Gemeinde Berlin. Denn in Teilen Berlins ist die Nachfrage besonders hoch mit der Folge, dass die Mieten überproportional stark ansteigen. Pankow ist betroffen. Diese Entwicklung ist nicht auf die Gründerzeitquartieren des Prenzlauer Bergs begrenzt, sondern auch in Alt-Pankow und Niederschönhausen sowie Teilen des südlichen Weißensee sind ähnliche Aufwertungstendenzen zu verzeichnen.  

Aber gab es nicht schon mal Mietobergrenzen im Bezirk?

Damit der Staat bzw. die Kommune restriktiv in den Immobilien- und Wohnungsmarkt zu Lasten der Verwertungsbedingungen der Eigentümer von Grundstücken, Wohnhäusern und Wohnungen eingreifen darf, ist die Gefährdung der Wohnraumversorgung zu belegen. Weil diese Voraussetzung nicht gegeben war, haben Gerichte mietbegrenzende Nebenbestimmungen in sanierungs- und erhaltungsrechtlichen Genehmigungen in Prenzlauer Berg und die Anwendung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung, mit der die Umnutzung von Wohnraum für andere Zwecke untersagt werden kann, für Berlin vor einigen Jahren für nichtig erklärt. Dabei wurde aber jedes Mal auf die Gesamtstadt abgestellt. Für Einkommensschwache sei in der Stadt ausreichend bezahlbarer Wohnraum vorhanden, deshalb könne man Eigentümer am Kollwitzplatz, in der Flora- oder Mayerbeerstraße nicht in der Verfügung über ihr Wohneigentum einschränken. DIE LINKE setzt sich für die rechtliche Anerkennung lokaler Wohnraumengpässe ein, damit der sozialen Verdrängung in den Aufwertungsquartieren entgegengewirkt werden kann.  

Was verbirgt sich hinter dem Wortungetüm Kündigungsschutzklauselverordnung?

In vier Bezirken der Stadt, darunter in Pankow, gilt seit 2006 ein verlängerter Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Ab den Zeitpunkt der Umwandlung ist der Bestandsmieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder aus Gründen der wirtschaftlich besseren Verwertung für sieben Jahre geschützt. Das ist nicht nur für den Mieter eine Schonfrist, sondern wirkt sich dämpfend auf den Markt von Wohneigentum aus. Diese Kündigungsschutzklauselverordnung läuft aber 2011 aus. DIE LINKE setzt sich dafür ein, dass sie fortgeführt, in ihrer Wirkungsdauer auf zehn Jahre und in ihrem Geltungsbereich auf alle Berliner Bezirke ausgedehnt wird.  

Wie kann man denn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzen?

DIE LINKE setzt sich dafür ein, dass das Land Berlin eine Verordnung erlässt, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Milieuschutzgebieten unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Damit könnte der Bezirk für maximal zwei Mal fünf Jahre ein solche Umwandlung untersagen. Auch dies würde sich auf die Mietpreise dämpfend auswirken. Gerade im Prenzlauer Berg sind die so genannten Zerleger oder Dealer unterwegs, die Wohnhäuser aufkaufen, in Eigentumswohnungen zerlegen und inklusive Sanierung an den Enderwerber weiterverkaufen, noch bevor ein Handschlag getan wurde.  

Welche Instrumente hast Du noch bei der Hand, um Mieter zu schützen?

Im Bezirk hat man das Instrument der Erhaltungsverordnungen, insbesondere der Milieuschutzverordnung. Im Falle der Modernisierung von Wohnungen kann man für bestimmte überdurchschnittliche Ausstattungsmerkmale die Genehmigung versagen. Dieses Instrument verhindert keine Mietsteigerung, kann aber zur Dämpfung der allgemeinen Standard- und Mietentwicklung in einem Stadtteil beitragen. Der Bezirk kann darüber hinaus eine Umstrukturierungsverordnung einsetzen. Sie begrenzt nicht Wert steigernde Baumaßnahmen, sondern geht davon aus, dass das angestrebte Vorhaben im öffentlichen Interesse liegt und stellt mit einem Sozialplan eine für die Mieter sozial verträgliche Durchführung sicher.  

Und die Wohnungsbaugesellschaften?

Sie sind die wichtigsten Instrumente der Marktbeeinflussung und damit der Mietensteuerung. Sie verfügen über 15 Prozent des Berliner Mietwohnungsmarktes. DIE LINKE fordert den Erhalt dieses Bestandes und, wo möglich, seinen Ausbau und die Durchsetzung einer Unternehmenspolitik seitens des Landes, die Wirtschaftlichkeit mit sozial orientierter Vermietungspolitik verbindet.   Und was ist mit der Mieterberatung? Der wirksamste Mieterschutz sind die Mieter selbst. Sind sie mit ihren Rechten vertraut, gut beraten und gut organisiert, dann haben es die Vermieter sehr schwer, unangemessene Mieterhöhungen und Aufwertungsmaßnahmen durchzusetzen. Deshalb setzt sich DIE LINKE für die Förderung der Mieterberatung und der Selbstorganisation der Mieter in den politischen Gremien wie vor Ort in jedem Haus ein.

Interview: Sandra Brunner, Ernst Lüdemann